تسهیلات ساخت مسکن به سیاست هدایت اعتبار و کنترل تورم کمک می‌کند

؛ موضوع مسکن یکی از بزرگترین دغدغه‌های اقتصاد ایران طی دهه‌های گذشته بوده است. این بخش به طور سنتی به عنوان محل امنی برای حفظ ارزش دارایی افراد شناخته شده و همین غلبه وجه سرمایه‌گذاری بر رویکرد مصرفی در بازار مسکن، موجب شده در شرایط بروز تورم‌های مزمن، دسترسی به یک سرپناه برای اقشار مختلف به آرزویی دور و دراز بدل شود. دولت‌های مختلف اقداماتی را برای غلبه بر این معضل انجام داده‌اند که در برخی مقاطع آثار مثبتی هم در پی داشته، با این وجود هنوز تا حل اساسی آن راه باقی است. دولت سیزدهم نیز اصلی‌ترین شعار خود را تقویت بخش عرضه از مسیر کمک به تولید چهار میلیون واحد مسکونی طی چهار سال اعلام کرده و برنامه اجرایی خود را در قالب نهضت ملی مسکن آغاز نموده است. در این زمینه با علی نادری‌شاهی، کارشناس حوزه پول و بانک درباره آسیب‌شناسی موضوع تأمین مالی مسکن به گفتگو نشسته‌ایم.

وضعیت کشور ما از نظر شاخص دسترسی به مسکن چگونه است؟

در حال حاضر کشور ما از نظر شاخص دسترسی به مسکن وضعیت مطلوبی ندارد و این شاخص به عدد ۳۴ رسیده است، بر این اساس مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن بیش از ۱۰۰ سال است. یعنی اگر فردی یک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز کند و آن را مصرف نکند، بیش از ۱۰۰ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شود.

همچنین آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد مسکن به طور میانگین بیش از ۳۰ درصد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد که این رقم در شهرهای بزرگ به ۵۰ درصد هم می‌رسد.

این موارد نشان می‌دهد وضعیت مسکن از منظر اقتصادی در کشور مناسب نیست و هزینه‌های تامین مسکن فشار زیادی بر خانواده وارد می‌کند و بر این اساس حتما باید سیاست‌گذاری درستی شکل بگیرد تا بتوانیم مشکلات موجود را حل کنیم.

کشورهای مختلف چه روش‌هایی را برای تأمین مالی مسکن در پیش گرفته‌اند؟

کشورهای دنیا متناسب با ویژگی‌های اقتصادی خود از روش‌های مختلفی برای تأمین مالی مسکن بهره برده‌اند. این روش‌ها به دو دسته کلی تأمین مالی خرید و تأمین مالی ساخت یا عرضه تقسیم می‌شود.

در موضوع تأمین مالی مسکن ابتدا باید مشخص شود مسأله چیست؟ مسکن با سایر کالاها متفاوت است. برای تهیه مسکن باید مبلغ خیلی زیادی فراهم شود. عموما این‌طور است که نسبت قیمت مسکن به درآمد افراد در همه کشورهای دنیا عدد بالایی است، بنابراین افراد توانایی خرید مسکن بر اساس پس‌انداز را ندارند، بنابراین رایج‌ترین روش تأمین مالی خرید در عموم کشورها استفاده از تسهیلات به عنوان بخش عمده هزینه مسکن است. به این معنا که وامی توسط بانک تأمین شده و افراد طی سالیان بعد اصل و سود وام را بازپرداخت می‌کنند و به این ترتیب هم بانک سود می‌کند و هم افراد خانه‌دار می‌شوند.

یک روش دیگر برای خانه‌دار شدن استفاده از روش پیش‌فروش است. علاوه بر این استفاده از صندوق‌های املاک و مستغلات در بستر بازار سرمایه نیز می‌تواند هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضای مسکن کمک کنند.

البته همه این روش‌ها نباید با یک وزن سنجیده شود. عمده وزن تأمین مالی در کشورهایی که مشکل مسکن را برطرف کرده‌ند به روش تسهیلات بازمی گردد و سایر روش‌ها در مراتب بعدی هستند.

سهم تسهیلات مسکن در کشورهای توسعه‌یافته

تقریبا بیش از ۴۰ درصد مانده تسهیلات در آمریکا مرتبط با مسکن و مستغلات می‌باشد. این عدد برای سوئیس حدود ۵۰ درصد، برای آلمان حدود ۲۰ درصد است.

در ایران آمارهای موجود با احتساب مجموع مسکن و ساختمان ارائه می‌شود که راه‌ها و ریل‌ها هم ذیل بخش ساختمان تعریف می‌شوند. اگر فقط تسهیلات بخش مسکن که توسط چند بانک ارائه می‌شود را بررسی کنیم باید گفت که این آمار برای ایران حدود ۳ درصد است که اختلاف زیادی با سایر کشورها دارد.

نسبت تسهیلات مسکن به تولید ناخالص داخلی

نسبت دیگری که در این زمینه مورد استفاده قرار می‌گیرد، نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی است. این نسبت در هلند ۱۰۴ درصد، دانمارک ۹۳ درصد، آمریکا ۶۲ درصد، انگلستان ۸۰ درصد و در ایران ۱۵ درصد است. این آمار نشان می‌دهد تسهیلات رهنی مسکن درصد بالایی از تسهیلات را در کشورهای پیشرفته تشکیل می‌دهد.

از آنجایی که خانه‌دار شدن در نهایت منجر به افزایش رفاه افراد می‌شود و شاخص مذکور نشان می‌دهد در این زمینه عقب افتادگی‌های جدی داریم، طبیعتا ما هم باید به این سمت حرکت کنیم که سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات اعطایی و مانده ترازنامه بانک‌ها افزایش یابد.

در بخش سیاست‌های سمت عرضه مسکن چه نکاتی را باید مد نظر قرار داد؟

اگر می‌خواهیم مشکل مسکن حل شود باید عرضه را بیشتر کنیم. این عرضه نباید به مناطق خاصی محدود شود و باید در پهنه کشور یعنی شهرهای کوچک، بزرگ و متوسط توزیع گردد تا هم از مهاجرت به شهرهای بزرگ جلوگیری کند و هم مهاجرت معکوس شکل بگیرد.

علاوه بر این اگر قرار است تسهیلاتی اعطا شود بهتر است هم خانه‌دار شدن و هم عرضه مسکن را به هم گره بزند، به این معنا که تسهیلات در اختیار سازنده قرار بگیرد و با آن مسکن بسازد و متقاضی نهایی یا همان خریدار اقساط را بپردازد. با این روش هم مسأله کمبود مسکن حل می‌شود و هم افراد با پرداخت اقساط وام خانه‌دار می‌شوند.

نکته بعد این است که مدت زمان بازپرداخت تسهیلات باید طولانی‌مدت باشد که افراد بتوانند آن را بازپرداخت کنند. در عمده کشورهای توسعه‌یافته مدت این تسهیلات ۱۵، ۲۰ و حتی ۳۰ سال است. تسهیلات اگر کوتاه‌مدت باشد بسیاری از افراد را از خانه‌دار شدن محروم می‌کند چون توانایی پرداخت اقساط را نخواهند داشت.

مجلس شورای اسلامی مردادماه ۱۴۰۰ قانون جهش تولید مسکن را برای کمک به تولید در این بخش تصویب کرد. اصابت این قانون به اهداف خود چه الزاماتی دارد؟

طبق قانون جهش تولید مسکن بانک‌ها موظفند ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص بدهند. طی ۱۰ سال گذشته تسهیلات پرداختی بانک‌ها به بخش مسکن از ۱۷.۵ درصد به حدود ۵ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است، یعنی سهم تسهیلات این بخش به طور مداوم کاهش یافته و به یک معنا قانون اخیر برای احیای سهم این تسهیلات بوده است.

برای پرداخت این تسهیلات دو سناریو قابل ترسیم است. یکی اینکه تسهیلات اخیر علاوه بر تسهیلات فعلی پرداخت شود. این اقدام رشد حدود ۲۰ درصدی علاوه بر رشد نقدینگی خواهد داشت که به تورم و اشکالاتی دیگر می‌انجامد. در مقابل اگر هم قرار است سهم تسهیلات سایر بخش‌ها مانند صنعت و .. کاهش یافته و به بخش مسکن اختصاص یابد باعث ایجاد رکود در سایر بخش‌ها شده که این هم مطلوب نیست. بنابراین در ظاهر به نظر می‌رسد با اجرای این قانون از دوگانه‌ی تورم یا رکود در سایر بخش‌ها باید یکی را انتخاب کنیم.

اما راهکار چیست؟ قبل از هر چیز نباید این تسهیلات به رشد نقدینگی بیانجامد. پرداخت تسهیلات جدید علاوه بر تسهیلات کنونی حتما به شرایط تورمی موجود دامن می‌زند.

هدایت تسهیلات بخش‌های نامولد به ساخت مسکن

باید از مجموع تسهیلاتی که هم اکنون پرداخت می‌شود بخشی که در اختیار بخش‌های نامولد و کم‌اولویت است کاسته شود و به بخش مسکن داده شود. در ۱۰ سال گذشته سهم تسهیلات بخش مسکن از حدود ۱۷.۵ درصد به حدود ۵ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده است که نشان می‌دهد بخش‌های دیگر سهم بخش مسکن را دریافت کرده‌اند و یکی از دلایل عقب‌ماندگی ما در بخش مسکن به همین عامل بازمی‌گردد. به عنوان مثال سهم بخش خدمات و بازرگانی از حدود ۴۲ درصد به حدود ۵۶ درصد رسیده است که باید دقت کرد بسیاری از تسهیلاتی که ذیل این بخش داده می‌شود به همین بخش نمی‌رسد و عملا سر از بازارهای سفته‌بازی مانند سفته‌بازی در طلا و ارز و ملک در می‌آورد.

در نهایت با توجه به اهمیت مسکن در رفاه عمومی و از منظر اقتصادی و اولویت بالای آن، باید تسهیلات از بخش‌هایی که اولویت ندارند به بخش مسکن هدایت شود حتی اگر منجر به رکود در آن بخش‌ها شود.

هدایت تسهیلات به سمت تولید مسکن چه آثاری در اقتصاد کشور خواهد داشت؟

مزایای مختلفی برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن می‌توان برشمرد. اولا تسهیلات بخش مسکن خود می‌تواند از عوامل کاهنده تورم باشد.

طبق آمار بانک مرکزی تا بهمن‌ماه ۱۴۰۰ بانک‌ها ۲۵۴۰ هزار میلیارد تومان به بخش‌ها مختلف تسهیلات پرداخته‌اند ولی در مجموع سهم بخش مسکن از این تسهیلات حدود ۵ درصد بوده است. این میزان تسهیلات که نسبت به سال ۱۳۹۹ حدود ۶۰ درصد افزایش یافته است، وارد هر بازاری شود می‌تواند تغییرات و نوسانات بزرگی در آن ایجاد کند.

اگر تنها بخشی از این تسهیلات وارد بخش ساخت مسکن شود علاوه بر اینکه افراد خانه‌دار شده و رفاه اجتماعی ایجاد می‌کند، مزایای اقتصادی مانند کاهش تورم را هم در پی دارد.

هدایت تسهیلات به سمت ساخت مسکن از آنجا که یک دارایی به اقتصاد عرضه می‌کند، با ثبات سایر شرایط می‌تواند بر اساس رابطه مقداری پول، به کاهش تورم بیانجامد.

از سوی دیگر به دلیل ویژگی خاص مسکن به عنوان یک دارایی امن برای سرمایه گذاری در شرایط تورمی، افزایش قیمت و بازده انتظاری این بخش، منجر به حرکت بخشی از نقدینگی موجود به سمت آن می‌شود و یک تورم القایی هم ایجاد می‌کند. بنابراین اگر تورم انتظاری بخش مسکن کنترل شود، می‌توان چرخه معیوب تورمی را کنترل کرد که یکی از مزایای اعطای تسهیلات به این بخش است.

مقدمه حذف یارانه‌های گسترده

نکته دیگری که در کشورهایی مانند سنگاپور هم تجربه شده این است که وقتی افراد خانه‌دار می‌شوند و هزینه‌های مستأجری را پرداخت نمی‌کنند، درخواست برای افزایش دستمزد و حقوق هم کاهش می‌یابد و از آنجا که یکی از مسیرهای دامن زدن به تورم، افزایش قیمت کالاها در پی افزایش دستمزدها یا افزایش حقوق از مسیر کسری بودجه است، بنابراین در بلندمدت می‌تواند تورم را کنترل کند.

نکته دیگر این است که در کشور ما یارانه‌های مختلفی برای کالاهای متعدد پرداخت می‌شود، فارغ از اینکه این یارانه‌ها موفق بوده است یا خیر یکی از دلایلی که کشور به سمت این میزان یارانه رفته افزایش رفاه عمومی است. از آنجایی که بخش بزرگی از هزینه خانوارها مربوط به مسکن است، اگر بتوان افراد را خانه‌دار کرد تا هزینه آنها کاهش یابد و نیاز آنها به یارانه کاهش یابد، شاید مسیری برای حذف یارانه‌ها فراهم شود.

کمک به اجرای سیاست هدایت اعتبار

یکی از مزایای تأمین مالی مسکن از مسیر تسهیلات این است که انحراف کمی در تسهیلات خواهیم داشت. از آنجا که بانک بر اساس میزان پیشرفت پروژه به سازنده پول پرداخت می‌کند، اصابت تسهیلات به بخش تولید و عرضه مسکن خواهد بود.

نکته بعد این است که با ساخت مسکن، منابع از فعالیت‌های نامولد به سمت فعالیت تولیدی ساخت مسکن هدایت می‌شود. در واقع بخش پولی ساخت مسکن را می‌توان ذیل سیاست هدایت اعتبار تعریف کرد که منابع را از بخش‌های غیرمولد به سمت بخشی که انحراف پایینی دارد، رفاه عمومی ایجاد می‌کند و همچنین همراه با رشد اقتصادی و اشتغال خواهد بود هدایت می‌کند.

یکی از امتیازات بخش مسکن، نقش آن به عنوان پیشران اقتصاد است. آیا هدایت اعتبارات به این بخش می‌تواند به افزایش اشتغال و رشد اقتصادی بیانجامد؟

در بخش مسکن به ازای هر یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط ۱۰۰ متر مربع به طور میانگین ۲.۵ میلیون شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد خواهد کرد و اگر در پهنه کشور توزیع شود می‌تواند مشکل اشتغال جوانان را حل کند.

از سوی دیگر تخصص‌های مختلفی در این حوزه استفاده می‌شود که بخشی از اشتغال تحصیل‌کردگان را هم تأمین می‌کند.

افزایش رشد اقتصادی

بخش مسکن به صورت پیشینی و پسینی با بخش‌های دیگر اقتصاد مانند صنعت و خدمات در ارتباط است یعنی بخشی است که به صورت پیشران عمل می‌کند و اگر به حرکت دربیاید بخش‌های دیگر راه هم به حرکت در می‌آورد.

هم‌اکنون سهم بخش مسکن از کل اقتصاد کشور ۵ درصد است، طبق محاسبات انجام شده اگر یک میلیون واحد با متراژ حدود ۱۰۰ متر مربع ساخته شود نسبت به اینکه چه میزان از این مقدار جدید و چه مقدار از آن جانشین مسکن و ساختمان در سال‌ گذشته می‌باشد، می‌تواند با توجه به ارتباطات پسینی و پیشینی در سال اول، رشد اقتصادی بین ۶ تا ۹ درصد را ایجاد کند.